【百?gòu)?qiáng)透視】物管股：行業(yè)出清加速，估值逐步修復(fù)

原創(chuàng)

日期：2024年11月1日 下午6:57作者：遙遠(yuǎn) 編輯：Annie

9月下旬，得益於政策的積極刺激，A股和港股的地產(chǎn)板塊迎來(lái)了強(qiáng)勁的反彈，與之密切相關(guān)的物業(yè)管理板塊估值也隨之逐步回升。

隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理股的市場(chǎng)表現(xiàn)逐漸回歸理性，不同股票的走勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)分化。

Wind數(shù)據(jù)顯示，10月份，港股物業(yè)股走勢(shì)分化嚴(yán)重。在漲幅榜中，國(guó)銳生活(00108.HK)強(qiáng)勢(shì)上漲，累計(jì)漲幅接近200%。此外，時(shí)時(shí)服務(wù)(08181.HK)、宋都服務(wù)(09608.HK)及潤(rùn)華服務(wù)(02455.HK)等股表現(xiàn)亮眼，其中潤(rùn)華服務(wù)10月30日當(dāng)日大漲41.54%，原因可能受公司近日宣派特別股息所推動(dòng)。

同時(shí)，部分物業(yè)管理股遭到市場(chǎng)資金的冷遇。例如，10月份力高健康生活(02370.HK)的累計(jì)跌幅超過(guò)70%，而佳兆業(yè)美好(02168.HK)和經(jīng)發(fā)物業(yè)(01354.HK)等股累計(jì)跌幅也超過(guò)了20%。

行業(yè)出清加速

眾所周知，2021年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)重大調(diào)整，行業(yè)低迷也衝擊了物業(yè)管理市場(chǎng)，物管行業(yè)進(jìn)入了弱周期階段。

在過(guò)去，物管企業(yè)的增長(zhǎng)一般情況下主要靠母公司的項(xiàng)目以及外部收並購(gòu)所驅(qū)動(dòng)。但在地產(chǎn)行業(yè)面臨重大調(diào)整的背景下，物管企業(yè)的這一增長(zhǎng)模式已難以為繼，房企等關(guān)聯(lián)方的影響導(dǎo)致了盈利能力的下降，同時(shí)它們不得不主動(dòng)放棄虧損的和生存困難的項(xiàng)目。

今年上半年，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不儘如人意。據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年上半年，65家上市物企營(yíng)收同比增長(zhǎng)4.7%，增速較去年同期下滑6.1個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)曾經(jīng)高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)的日子已遠(yuǎn)去。

另根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，港股67間物管上市企業(yè)中，上半年有19間企業(yè)營(yíng)收錄得同比下滑，同時(shí)有10間企業(yè)產(chǎn)生虧損，多數(shù)企業(yè)利潤(rùn)微薄。然而，在整體行業(yè)承壓的背景下，部分企業(yè)依然能夠逆流而上，取得顯著成績(jī)。例如，越秀服務(wù)(06626.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)、保利物業(yè)(06049.HK)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209.HK)等，在今年上半年均實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收和淨(jìng)利潤(rùn)的雙位數(shù)同比增長(zhǎng)。

當(dāng)前物業(yè)行業(yè)正處?kù)丁赋墒臁瓜颉高^(guò)剩」穿越的周期性關(guān)鍵性時(shí)刻，行業(yè)出清速度也在加快。克而瑞物管今年7月表示，物業(yè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)正在逐步出清，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。物業(yè)企業(yè)正回歸服務(wù)本質(zhì)，重回現(xiàn)金流邏輯，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、服務(wù)表現(xiàn)和經(jīng)營(yíng)策略上發(fā)力。

一些頭部物管企業(yè)在艱難市況中仍展現(xiàn)出韌性，在市場(chǎng)下行及存量時(shí)代的雙重影響下，對(duì)於這些頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)不失為一次擴(kuò)大市場(chǎng)份額的好機(jī)遇。國(guó)盛證券近日在研報(bào)中表示，行業(yè)第一波產(chǎn)能出清完畢，關(guān)聯(lián)房企的競(jìng)爭(zhēng)格局逐漸明晰，剩餘國(guó)央企以及優(yōu)質(zhì)民企物管公司成長(zhǎng)確定性相對(duì)較高。

中信證券則表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年，24個(gè)城市的24家大物業(yè)公司的合同額市佔(zhàn)率為15%。縱向來(lái)看，2024年的大公司市佔(zhàn)率相較於2019年提升了1個(gè)百分點(diǎn)，這一比較剔除了新建成物業(yè)和收並購(gòu)的影響，完全體現(xiàn)物業(yè)公司的存量盤外拓。

基本面迎利好

近期國(guó)內(nèi)關(guān)於地產(chǎn)行業(yè)的政策「組合拳」力度不可謂不大，存量政策和增量政策齊發(fā)力。

針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整力度頗大，包括取消或調(diào)減限購(gòu)、限售政策，降低住房公積金貸款利率和住房貸款首付比例，調(diào)整存量貸款利率，以及新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造計(jì)劃等。

重磅政策紅利有力刺激了國(guó)內(nèi)樓市，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，樓市「銀十」表現(xiàn)搶眼，10月30城新房成交環(huán)比增長(zhǎng)35%，20城二手房周度成交創(chuàng)近18個(gè)月新高。

克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告顯示，10月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4354.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)73%，同比增長(zhǎng)7.1%，年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比正增長(zhǎng)。

中指研究院分析指出，接下來(lái)，若貨幣化安置的100萬(wàn)套城中村和危舊房改造項(xiàng)目，以及收購(gòu)存量房和閑置土地的政策能夠落實(shí)到位，將有助於加快改善市場(chǎng)供求關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)「止跌回穩(wěn)」的目標(biāo)。

國(guó)聯(lián)證券表示，當(dāng)前A股與港股地產(chǎn)板塊市淨(jìng)率估值均處?kù)稓v史低位水平，隨著政策效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心有望得到提振，帶動(dòng)銷量企穩(wěn)。建議關(guān)注重點(diǎn)佈局一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，以及具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)效率高的頭部物業(yè)管理公司。

值得一提的是，保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)(02669.HK)、永升服務(wù)(01995.HK)和雅生活服務(wù)(03319.HK)等多只物業(yè)股，曾憑借其卓越的業(yè)績(jī)和實(shí)力，成功登上了「港股100強(qiáng)」的榜單。

港股100強(qiáng)官網(wǎng)顯示，由港股100強(qiáng)研究中心主辦，財(cái)華社、富途安逸協(xié)辦，香港大公文匯財(cái)經(jīng)公關(guān)集團(tuán)等媒體機(jī)構(gòu)支持的2024香港上市公司發(fā)展高峰論壇暨第十一屆「港股100強(qiáng)」頒獎(jiǎng)典禮，將於2024年11月11日下午在香港會(huì)展中心隆重舉行。此次活動(dòng)將針對(duì)如何進(jìn)一步鞏固香港全球財(cái)富管理樞紐和資本市場(chǎng)集資中心的地位，以及在新時(shí)代背景下如何豐富金融科技生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)行深入探討。 

據(jù)悉，港股100強(qiáng)研究中心立足於粵港澳大灣區(qū)，一直致力於推動(dòng)金融創(chuàng)新與發(fā)展。目前「港股100強(qiáng)」榜單，已成為香港資本市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)桿及投資風(fēng)向標(biāo)之一。活動(dòng)每年通過(guò)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)及一系列科學(xué)化的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，旨在評(píng)選出香港主板上市公司中發(fā)展良好及擁有投資價(jià)值的上市企業(yè)，發(fā)佈榜單及頒發(fā)獎(jiǎng)項(xiàng)。「港股100強(qiáng)」頒獎(jiǎng)典禮活動(dòng)，已經(jīng)成為香港資本市場(chǎng)交流的重要平臺(tái)，見(jiàn)證了香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)深度融合與繁榮發(fā)展，未來(lái)將繼續(xù)推動(dòng)香港資本市場(chǎng)良好健康發(fā)展，維護(hù)香港國(guó)際金融中心地位。 

當(dāng)下，物業(yè)行業(yè)正迎來(lái)重大變化，但不少企業(yè)展現(xiàn)出韌性，相信該板塊仍有企業(yè)具備衝擊新一屆「港股100強(qiáng)」榜單的實(shí)力。第十一屆「港股100強(qiáng)」頒獎(jiǎng)典禮召開(kāi)在即，期待有物管企業(yè)為行業(yè)爭(zhēng)光！