【大行報告】仲量聯(lián)行：香港寫字樓及住宅市場逆境中略見回穩(wěn)

日期：2025年7月11日 上午9:36

【財華社訊】7月11日，仲量聯(lián)行近日發(fā)表中期市場回顧及預(yù)測，指出儘管過去六個月面對重大挑戰(zhàn)，香港的寫字樓租賃及住宅市場仍略見回穩(wěn)。展望未來，普遍商用的價格及租金在2025年下半年將進一步下調(diào)，但香港銀行同業(yè)拆息(HIBOR)偏低將刺激住宅銷售，而住宅物業(yè)租金受非本地專才及學生入境持續(xù)增加帶動將進一步上漲，寫字樓的租賃需求亦可受惠於新股上市潮。

仲量聯(lián)行研究部資深董事鍾楚如表示：「寫字樓和酒店投資預(yù)計亦將受惠於新的學生宿舍政策。由於業(yè)主願意減租，商舖市場的租賃活動將保持活躍，但由於新供應(yīng)持續(xù)增加，優(yōu)質(zhì)商場的空置率將繼續(xù)創(chuàng)新高。」

重點：

● 租賃需求集中於地標商廈，而其他甲級寫字樓仍然面臨嚴峻的市場環(huán)境。

● 零售商的成本意識及業(yè)主於租賃條款上的彈性增加，將進一步對零售租金構(gòu)成壓力。

● 商用物業(yè)改建為學生宿舍的最新政策將吸引大學收購酒店、乙或丙級寫字樓。

●修訂今年豪宅資本價格的預(yù)測，由下跌 5%調(diào)整為下跌 5%至 10%。

● 政府應(yīng)考慮採用分紅模式，減輕地產(chǎn)商發(fā)展北部都會區(qū)片區(qū)的財政負擔。

寫字樓市場

2025 年上半年，寫字樓市場氣氛好轉(zhuǎn)，位於核心地段的優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃交投和洽商活動持續(xù)增加，尤其是中環(huán)。儘管整體空置率升至13.6%的高位，但灣仔／銅鑼灣及尖沙咀的空置率則分別降至 9.5%及 7.9%。

上半年市場錄得130,700平方呎的正淨吸納量，主要由中環(huán)、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀等主要地區(qū)的成交增加所推動，反映租戶對核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的興趣趨增。

即使在目前注重控制成本的市場中，各地區(qū)的地標及優(yōu)質(zhì)商廈的租賃活動及查詢亦有所增加，並繼續(xù)吸引租戶。

金融、保險、地產(chǎn)及專業(yè)服務(wù)（FIREBS） 行業(yè)仍然是市場上最活躍的租戶，佔今年上半年總租賃成交量的 57.5%，金融交易與資產(chǎn)管理公司尤其活躍。

IPO 活動的增加刺激了律師事務(wù)所和金融相關(guān)服務(wù)公司對核心地段辦公空間的需求。由於新股市場預(yù)期將於今年下半年持續(xù)活躍，仲量聯(lián)行相信這趨勢將支持寫字樓市場的需求增長，中環(huán)某些商廈的租金亦將於今年稍後時間回穩(wěn)，走勢較其他理想。

仲量聯(lián)行港商業(yè)部主管郭禮言(Sam Gourlay)表示：「我們預(yù)期中環(huán)優(yōu)質(zhì)商廈的租金將於今年底回穩(wěn)，主要由於租戶對地標式商廈的興趣不減。在競爭日益激烈的環(huán)境下，主要租戶利用先發(fā)優(yōu)勢，在新項目落成前數(shù)年進行磋商。預(yù)期今年下半年的租務(wù)活動將有所改善。然而，由於市場仍不乏新供應(yīng)和可出租樓面，空置率仍將居高不下。2025 年整體寫字樓租金仍將處於下行周期，預(yù)料全年將下跌約 5%。」

商舖市場

受到北上及出境旅遊的強勁增長、消費者消費模式改變、本地消費疲弱及失業(yè)率上升等因素影響，今年首五個月零售業(yè)總銷貨額按年縮減4.0%。同時，儘管旅客數(shù)目上升，今年首季，旅客人均購物及餐飲支出較去年同期下降8.9%。

今年上半年，餐廳結(jié)業(yè)為市場焦點之一。繼2024年下跌0.1%後，2025年第一季食肆總收益再按年下降0.6%，然而非中式餐廳、快餐店及酒吧的收益均錄得增長。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，核心區(qū)街舖空置率維持在10.5%，而優(yōu)質(zhì)商場的空置率上升至10.5%的新高，主要原因是新供應(yīng)增加及現(xiàn)有商場新增的空置樓面。

值得注意是今年普遍業(yè)主較以往願意以長免租期等方式調(diào)低實際租金，吸引多個行業(yè)逆市擴張。租賃需求主要來自輕食、健身房、運動服飾、兒童娛樂中心及藥房，而國際奢侈品牌近期也漸見擴充。租賃活動繼續(xù)集中在核心購物區(qū)。

今年上半年，新來港的非本地零售商數(shù)量按年減少28%，主要因去年基數(shù)高。非本地零售商中約72%從事餐飲業(yè)，當中內(nèi)地零售商最為活躍（佔總新零售商的44%），其次是日本（24%）和韓國（18%）。

仲量聯(lián)行香港商舖部資深董事陳永慧表示：「核心購物區(qū)的租賃交投仍然活躍。面對市況挑戰(zhàn)持續(xù)及零售商對成本更謹慎，普遍業(yè)主尤其街舖業(yè)主為吸引租戶，更願意在租賃條款上妥協(xié)，包括在續(xù)約或簽新租約時提供更長的免租期。租金持續(xù)調(diào)整及租賃策略改變，有利零售商獲得更優(yōu)惠的租賃條款，以及國際品牌進駐香港。」

她補充道：「展望2025年下半年，即將竣工的新零售空間達到約60萬平方呎，對優(yōu)質(zhì)商場的空置率造成上行壓力。我們預(yù)計今年核心區(qū)街舖及優(yōu)質(zhì)商場的租金將下降5%至10%。」

資本市場

儘管銀行同業(yè)拆息(HIBOR)處於低位，但銀行持續(xù)收緊信貸及宏觀經(jīng)濟不明朗，為投資市場帶來阻力。市值 5,000 萬港元或以上的商用物業(yè)總投資額在 2024 年下半年輕微反彈後，於 2025 年上半年下跌 25.7%至 146 億港元。

在港交所購入交易廣場一座合共14.7萬平方呎多層樓面的支撐下，寫字樓交易佔商業(yè)投資交易總額的 62.7%，為各類商用物業(yè)中最高。

然而，由於租金走勢仍然疲弱及融資緊絀，寫字樓資本價格正面臨沉重的下調(diào)壓力，投資者普遍仍持謹慎態(tài)度。期內(nèi)，投資量主要由用家?guī)印＜准墝懽謽堑馁Y本價值自2018年第四季的市場高峰以來累計下跌 49.6%。

由於零售業(yè)銷售表現(xiàn)疲弱加上租金前景暗淡，商舖的買賣交投同樣呆滯。但商舖物業(yè)仍獲得追求豐厚收益率的投資者關(guān)注，而用家亦策略性地以較低價格購入資產(chǎn)，期待可節(jié)省長遠成本。

儘管關(guān)稅對貿(mào)易的實際影響仍有待反映，但在市況波動及不明朗的市況下，投資者對工業(yè)物業(yè)的興趣進一步受到遏抑。

仲量聯(lián)行香港資本市場部主管陳國章表示：「銀行收緊融資和環(huán)球局勢不明朗等不利因素，將持續(xù)影響今年下半年的物業(yè)投資市場。這些因素將促使投資者對商業(yè)地產(chǎn)市場抱警惕及謹慎態(tài)度，令用家將繼續(xù)成為商業(yè)地產(chǎn)投資市場的主要買家。政府可把握此機會，以折扣價購入優(yōu)質(zhì)物業(yè)。考慮到目前的財政赤字問題，此舉長遠有助減少政府的租金支出。」

他補充道：「展望未來，由於IPO市場表現(xiàn)活躍，將帶動寫字樓租賃活動，有望吸引投資者重投寫字樓投資市場。另外，最新的商廈改建為專用學生宿舍（PBSA）政策將吸引更多大學吸納酒店和乙、丙級寫字樓。」

住宅市場

樓市好淡因素爭持，樓價走勢缺乏清晰方向。HIBOR下跌、股市上漲，以及300萬至400萬港元樓宇的印花稅下調(diào)均利好樓市；然而，地緣政治不確定性、負資產(chǎn)水平創(chuàng)22年新高、新盤以七折以上推售、以及潛在的商業(yè)地產(chǎn)危機，均為市場帶來重大阻力。

儘管2025年上半年二手市場交易量回升至約2萬宗，但二手住宅總成交量仍比2018至2024年的平均水平低22%。成交量的輕微改善不足以支撐價格大幅反彈，以往的樓價反彈均建基於成交量上升逾五成或以上。

截至3月底，一手市場的供應(yīng)量為約93,000個單位，且貨尾單位仍持續(xù)增加。預(yù)計到今年底，市場需要 56.7個月來消化全部庫存，高於 2015至2021 年間 51.3 個月的平均值，為此發(fā)展商必須持續(xù)減價，令樓價回調(diào)的時間進一步拖長。預(yù)料樓價將要到 2026 年後期，當庫存回落至健康水平，才有望持續(xù)復甦。

不過，宏觀經(jīng)濟指標顯示樓價跌幅或會放緩。受惠於定期存款規(guī)模較2021年水平倍增，在租金回報率與存款利率利差持續(xù)擴闊的帶動下，資金或會轉(zhuǎn)投地產(chǎn)市場。此外，人才簽證計劃帶動的人口增長（首季共發(fā)出2.7萬個簽證）率先推動了租賃需求，其後或進一步刺激置業(yè)需求。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平表示：「在未來六個月，發(fā)展商仍需持續(xù)對新盤減價出售，以確保去貨速度。若市場認為HIBOR將長期維持2厘以下，則低利率環(huán)境有望促進住宅銷售。受非本地專才及學生入境持續(xù)增加帶動，住宅租金料將突破歷史新高。而樓價方面，我們預(yù)期中小型住宅價格今年將下跌5%。此外，受財困影響而放售的商用物業(yè)增加，影響同時持有豪宅物業(yè)的業(yè)主，因此，我們對豪宅資本價格預(yù)測從原先的下跌5%調(diào)整至下跌5%至10%。」

土地市場

政府計劃於今年下半年推出北部都會區(qū)「片區(qū)開發(fā)」試點土地招標，2024年底公布的初步方案目前已收到22份意向書。

然而，當前市況會削弱投資者的投資興趣。信貸緊縮也增加了發(fā)展商的融資成本，新盤持續(xù)減價亦影響潛在利潤。發(fā)展商還須承擔地盤平整、基建工程、道路及休憩空間建造等責任，以及將非住宅用地歸還政府，種種因素均可能限制盈利空間，降低私營機構(gòu)的參建意願。

仲量聯(lián)行評估及諮詢部主管區(qū)建強指出：「片區(qū)開發(fā)是加速發(fā)展的關(guān)鍵，但必須明確釐清並釋除投資者疑慮。目前，片區(qū)的前期付款金額龐大，且融資困難。多數(shù)發(fā)展商在道路及排水系統(tǒng)等公共基建方面缺乏經(jīng)驗，而第三方顧問及規(guī)劃的額外成本可能會壓縮項目利潤。此外，私營機構(gòu)在參與公共基建發(fā)展時也面臨融資上的挑戰(zhàn)。」

他提出以下建議：

● 利潤分紅模式：政府可從住宅銷售利潤中分取餘款，通過分期支付方式減輕發(fā)展商財務(wù)壓力；

● 彈性建築規(guī)約：考慮到片區(qū)規(guī)模，應(yīng)允許發(fā)展商在公共基建等環(huán)節(jié)遇到問題時進行靈活調(diào)整。

● 政府技術(shù)指引：就公共基建發(fā)展提供充分指導。

他補充道：「考慮到目前新盤庫存量高企，以及未來五年資助出售房屋年均供應(yīng)量將達1.13萬伙，市場需要更多時間消化現(xiàn)有和即將推出的公私營項目供應(yīng)。因此，合理的策略應(yīng)為集中發(fā)展北部都會區(qū)，並暫緩交椅洲人工島計劃，直至預(yù)期的住宅供應(yīng)無法滿足需求為止。」