【IPO追蹤】順豐房託：未來將從母公司順豐控股收購已落成的資產項目

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【財華社訊】順豐控股分拆旗下順豐房託基金計劃將於5月17日在港交所主板上市。公司此次計劃全球發行5.2億個基金單位，其中5200萬個基金單位用作香港公開發售，4.68億個基金單位用作國際配售，香港發售佔10%；發售價介乎4.68元(港元，下同)至5.16元，每手1000個基金單位，入場費5212元，預計集資額在24至25億元。香港公開發售將於5月5日至10日進行，星展銀行為其獨家上市代理人。

談及公司未來增長動力，公司行政總裁兼執行董事翟迪強說，公司未來其中一個發展的動力是將從順豐控股收購新的物流資產項目。順豐控股在中國50多個城市有不同的項目在發展，共面積超過600萬平方米，有超過20個物業已經落成投產，截至今年底預計建成的項目超過400萬平方米。因此，集團為公司提供了眾多可挑選的收購目標，公司會從中挑選合適的物業進行收購，並作未來發展用途。此外，集團在上市安排中為順豐房託提供了5年的優先購買權，未來5年，當集團有項目出售時，我們有優先購買的機會。

順豐房託前身為順豐控股間接全資附屬公司，於去年10月23日在香港成立，並由順豐創辦人王衛擔任主席。順豐房託基金的投資重點應為全球範圍內可產生收入的房地產，初步重點為物流地產。翟迪強說，順豐控股在香港成立順豐房托是策略性部署融資計劃的一部分，香港作為國際金融中心，順豐房托的成立將會為集團提供很好的融資渠道。

順豐房託基金的投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業，包括香港青衣亞洲物流中心-順豐大廈、廣東佛山南海區佛山桂城豐泰產業園、安徽蕪湖市鳩江經濟開發區蕪湖豐泰產業園，此次集資所得主要用於收購上述項目。所有該等物業均為現代物流地產，且戰略性地位於香港及中國主要物流樞紐內，毗鄰主要機場、海港、鐵路、高速公路及交通樞紐，3處物業總價值達61億元。

公司於2021年3月31日，物業可出租總面積約為30.76萬平方米，評估價值為60.99億港元。於最後實際可行日期，物業的平均出租率約為95.3%。

翟迪強說，疫情之下，電商業務在全球範圍的發展推動物流業的發展，但若從人均擁有的物流倉庫面積來看，中國仍遠遠落後世界其他地方。我們認為，大中華地區物流倉庫的發展非常有潛力，未來物流地產發展會維持高速增長，會為投資者提供穩定的收入回報。

財務方面，公司前身集團2018、2019、2020年截至12月31日止年度的收益分別為約2.55億元（港元，下同）、2.69億元、2.79億元；公司擁有人應佔年內溢利分別約為2.97億元、1.74億元、2680萬元，溢利波動主要由於物業重估所致。

公司行政總裁兼執行董事翟迪強、投資總監康錦傑出席發佈會並回答媒體提問，部分節錄如下：

Q：(財華社)現在香港已經有很多房托基金上市，公司和其他房托基金有什麼區別和特別之處？

A:  公司是第一家以及唯一一家專注於大中華地區物流地產的房托基金，物流地產和其他地產的主要區別是租金收入非常穩定。隨著電商的發展，需要的物流服務也越來越多，過去幾年香港的物業都受到不同程度的影響，但是物流倉庫不論是租金，還是使用率都維持一個很健康的水平。內地也因為電商的發展對物流地產的需要越來越高。

Q：近年REITS在港股市場的表現不理想，公司為何選擇這個時候上市？對未來股價表現有何期望？

A: 我們不會逐個比較，我們希望為投資者提供穩定的派息，我們的租金收入非常穩定；我們有順豐集團這一強大的後盾，支持公司未來的發展，未來會不斷和集團商討注入新的物業，繼續擴大基金規模。

Q: 公司擁有人應佔年內溢利在往績出現下跌，原因是什麼？預計今年盈利會如何？會不會影響分派？

A: 這幾年公司在租金收入上平穩增長，盈利方面因為會計準則需要進行物業重估，但是是非現金的虧損，不會影響公司的現金流和核心的盈利。如果撇除物業重估對公司盈利的影響，公司的核心盈利每年都是穩定上升。

Q：今年預計每個基金單位的分派收益有多少？

A：根據招股文件的盈利預測，預計今年全年分派在1.3億元左右，每個基金單位的分派將為投資者提供5.3%至5.9%的回報。

Q：對3個物業的空置率和租金走勢的看法。

A：佛山的物業是100%租給了母公司順豐控股，所以未來5年租金收入會很穩定。安徽蕪湖的物業出租率達98%，仍有改善空間。香港的物業有一些零星的租戶搬出搬入影響出租率，我們有信心在今年底前將出租率提升到一個健康的水平。

Q：基石投資者以及投資規模的情況。

A：我們引入了2位基石，投資規模總共達約5000萬美金，佔整個發行的15%左右。其中一個是中國東方資產管理公司，另一個是加拿大背景的投資基金。

文：龍曼