【大行報(bào)告】仲量聯(lián)行：香港未來(lái)兩年缺保養(yǎng)高齡商廈價(jià)值料跌達(dá)兩成

【財(cái)華社訊】5月28日，仲量聯(lián)行5月26日發(fā)表的研究報(bào)告《小投資大回報(bào)：策略升級(jí)穩(wěn)守寫字樓資產(chǎn)價(jià)值》指出，以樓面計(jì)算，目前全港接近一半(44.0%)的甲級(jí)寫字樓樓齡已超過(guò)30年，比例將於2030年升至55.1%，到2035年約五分之一的甲級(jí)寫字樓樓面或面臨功能性淘汰，難以吸引租客。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)到2026年，甲級(jí)寫字樓的資本價(jià)值及租金將下跌超過(guò)10%，而樓齡超過(guò)30年又欠缺保養(yǎng)的商廈價(jià)值跌幅更可能高達(dá)20%。

仲量聯(lián)行研究部資深董事鍾楚如表示：「香港核心商業(yè)區(qū)佔(zhàn)有97.4%的甲級(jí)商廈於2015年前落成，高於其他國(guó)際城市。商廈老化的同時(shí)，未來(lái)五年預(yù)計(jì)將有830萬(wàn)平方呎甲級(jí)寫字樓供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，相當(dāng)於過(guò)去十年淨(jìng)吸納量的總和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)料將進(jìn)一步加劇。老舊物業(yè)若未能及時(shí)升級(jí)翻新，將難以滿足租戶日益提高的期望，面臨租金壓力、空置率上升、營(yíng)運(yùn)效率下降 並且資產(chǎn)價(jià)值下滑。」

「優(yōu)質(zhì)遷移」趨勢(shì)明顯　新舊甲廈表現(xiàn)分化

近年來(lái)，隨著混合辦公模式普及、環(huán)境、社會(huì)及管治(ESG)標(biāo)準(zhǔn)日益嚴(yán)格、智能辦公空間興起，加上企業(yè)更重視員工福祉與品牌形象，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的「優(yōu)質(zhì)遷移」(Flight to quality)趨勢(shì)，租戶傾向選擇靈活度高且符合可持續(xù)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化寫字樓。

2024年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)正好反映了此趨勢(shì)，樓齡五年內(nèi)的甲級(jí)寫字樓錄得超過(guò)100萬(wàn)平方呎的吸納量，相反，樓齡30年以上的寫字樓則錄得負(fù)4.4萬(wàn)平方呎的吸納量。租金方面，目前新舊寫字樓的租金差距逐漸縮小至每平方呎2.9港元，創(chuàng)下歷史新低，將吸引更多租客於租約屆滿後會(huì)傾向遷往優(yōu)質(zhì)寫字樓空間。

她補(bǔ)充：「隨著優(yōu)質(zhì)寫字樓不斷湧現(xiàn)，高齡商廈單靠租金優(yōu)惠已難以取悅租戶。我們預(yù)計(jì)相關(guān)租金差距將會(huì)隨著市場(chǎng)復(fù)甦而顯著擴(kuò)大。如今，寫字樓不再只是工作場(chǎng)所，更成為企業(yè)吸引人才、展現(xiàn)企業(yè)文化與踐行可持續(xù)發(fā)展承諾的策略工具。企業(yè)在選址時(shí)更注重空間能否提升員工體驗(yàn)、品牌定位及ESG表現(xiàn)，而新建寫字樓在這方面往往更具優(yōu)勢(shì)。我們預(yù)計(jì)到2026年，甲級(jí)寫字樓的資本價(jià)值及租金將下跌超過(guò)10%，而樓齡超過(guò)30年的物業(yè)價(jià)值跌幅更可能高達(dá)20%。老舊寫字樓若不積極升級(jí)，將難以維持市場(chǎng)吸引力和資產(chǎn)價(jià)值。」

從微調(diào)到重塑：策略性升級(jí)為老舊甲廈注入新動(dòng)力

仲量聯(lián)行指出，策略性升級(jí)已成為保障寫字樓資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。透過(guò)有系統(tǒng)的設(shè)施升級(jí)，既能提升租戶滿意度及租賃需求，亦有助改善營(yíng)運(yùn)效率與物業(yè)表現(xiàn)，穩(wěn)固市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。事實(shí)上，不少完成翻新的老舊甲級(jí)寫字樓至今仍深受租戶青睞。

仲量聯(lián)行香港物業(yè)及資產(chǎn)管理部總監(jiān)鍾志雄表示：「對(duì)於不適合進(jìn)行大規(guī)模重塑的物業(yè)，業(yè)主可考慮具成本效益的輕度改造(Light retrofit)。這類方案主要針對(duì)公共空間及基本設(shè)施進(jìn)行改善，對(duì)租戶日常運(yùn)作影響極小，但短期內(nèi)成效顯著。研究顯示，透過(guò)優(yōu)化樓宇管理系統(tǒng)和空調(diào)冷水機(jī)、安裝LED照明及智能感應(yīng)器等措施，每年可節(jié)省約16.8%能源成本，回本期少於一年。」

根據(jù)我們的個(gè)案研究由於營(yíng)運(yùn)效率得到提升，若以十年計(jì)，輕度改造策略相較基準(zhǔn)情境每年能夠?qū)崿F(xiàn)多年均2,000萬(wàn)港元營(yíng)運(yùn)淨(jìng)收入(NOI)，同時(shí)抵禦5.3%資產(chǎn)價(jià)值貶值風(fēng)險(xiǎn)。相反，未經(jīng)翻新的物業(yè)可能面臨高達(dá)20.3%的價(jià)值損失。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)現(xiàn)況及市場(chǎng)定位，審慎評(píng)估不同升級(jí)路徑，制定最合適的資產(chǎn)策略，以鞏固競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)並確保長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)。

若物業(yè)面對(duì)更嚴(yán)重的設(shè)施老化或租戶流失問(wèn)題，則須考慮進(jìn)行深度翻新(Deep retrofit)。深度翻新針對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)或功能進(jìn)行全面升級(jí)，例如重新設(shè)計(jì)和翻新所有業(yè)主區(qū)域/洗手間、外牆翻新及取得綠色建築認(rèn)證，從根本上提升資產(chǎn)質(zhì)素與營(yíng)運(yùn)效率，以解決功能性過(guò)時(shí)問(wèn)題。分析顯示，若以十年計(jì)，完成深度翻新的物業(yè)空置率較基準(zhǔn)情境低9個(gè)百分點(diǎn)，租金溢價(jià)達(dá)4.6%，平均每年淨(jìng)營(yíng)運(yùn)收入較基準(zhǔn)情境多3.300萬(wàn)港元，更可有效延緩資產(chǎn)價(jià)值侵蝕。

從節(jié)能及創(chuàng)意方案入手實(shí)現(xiàn)快速回報(bào)

提升能源效率是快速有效改善現(xiàn)金流與營(yíng)運(yùn)效益的策略之一。市場(chǎng)上存在不少成本效益顯著卻被忽視的節(jié)能措施和輕度翻新機(jī)會(huì)，不僅回本期較短，且回報(bào)可觀。報(bào)告?zhèn)€案研究估計(jì)，投資約74.5萬(wàn)港元進(jìn)行節(jié)能升級(jí)，每年可節(jié)省43.5萬(wàn)港元支出，回本期僅1.7年；宏利廣場(chǎng)透過(guò)升級(jí)樓宇管理系統(tǒng)及冷水機(jī)，成功節(jié)省10%用電量，回本期不到1.5年；中環(huán)興瑋大廈斥資2,400萬(wàn)港元加裝3D LED電視，每年逾2,600萬(wàn)港元廣告收入，相等於超過(guò)10層寫字樓的租金收入，回本期少於一年。

鍾楚如指出：「本港寫字樓市場(chǎng)在中短期內(nèi)料將持續(xù)面臨挑戰(zhàn)，而新建或經(jīng)翻新的物業(yè)往往更具市場(chǎng)適應(yīng)力與復(fù)原能力，能在市場(chǎng)回暖時(shí)迅速把握反彈機(jī)遇。現(xiàn)正是業(yè)主審視資產(chǎn)、果斷行動(dòng)的關(guān)鍵時(shí)刻。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇及租戶需求轉(zhuǎn)變，業(yè)主應(yīng)全面評(píng)估資產(chǎn)狀況，制定具階段性的資產(chǎn)升級(jí)策略，並因應(yīng)市場(chǎng)變化、資產(chǎn)特性及外部因素，靈活調(diào)整優(yōu)先次序與實(shí)施節(jié)奏，以在平衡風(fēng)險(xiǎn)與資源運(yùn)用的同時(shí)提升資產(chǎn)價(jià)值。」