【大行報告】仲量聯行：香港寫字樓及住宅市場逆境中略見回穩

【財華社訊】7月11日，仲量聯行近日發表中期市場回顧及預測，指出儘管過去六個月面對重大挑戰，香港的寫字樓租賃及住宅市場仍略見回穩。展望未來，普遍商用的價格及租金在2025年下半年將進一步下調，但香港銀行同業拆息(HIBOR)偏低將刺激住宅銷售，而住宅物業租金受非本地專才及學生入境持續增加帶動將進一步上漲，寫字樓的租賃需求亦可受惠於新股上市潮。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「寫字樓和酒店投資預計亦將受惠於新的學生宿舍政策。由於業主願意減租，商舖市場的租賃活動將保持活躍，但由於新供應持續增加，優質商場的空置率將繼續創新高。」

重點：

● 租賃需求集中於地標商廈，而其他甲級寫字樓仍然面臨嚴峻的市場環境。

● 零售商的成本意識及業主於租賃條款上的彈性增加，將進一步對零售租金構成壓力。

● 商用物業改建為學生宿舍的最新政策將吸引大學收購酒店、乙或丙級寫字樓。

●修訂今年豪宅資本價格的預測，由下跌 5%調整為下跌 5%至 10%。

● 政府應考慮採用分紅模式，減輕地產商發展北部都會區片區的財政負擔。

寫字樓市場

2025 年上半年，寫字樓市場氣氛好轉，位於核心地段的優質寫字樓租賃交投和洽商活動持續增加，尤其是中環。儘管整體空置率升至13.6%的高位，但灣仔／銅鑼灣及尖沙咀的空置率則分別降至 9.5%及 7.9%。

上半年市場錄得130,700平方呎的正淨吸納量，主要由中環、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀等主要地區的成交增加所推動，反映租戶對核心區優質寫字樓的興趣趨增。

即使在目前注重控制成本的市場中，各地區的地標及優質商廈的租賃活動及查詢亦有所增加，並繼續吸引租戶。

金融、保險、地產及專業服務（FIREBS） 行業仍然是市場上最活躍的租戶，佔今年上半年總租賃成交量的 57.5%，金融交易與資產管理公司尤其活躍。

IPO 活動的增加刺激了律師事務所和金融相關服務公司對核心地段辦公空間的需求。由於新股市場預期將於今年下半年持續活躍，仲量聯行相信這趨勢將支持寫字樓市場的需求增長，中環某些商廈的租金亦將於今年稍後時間回穩，走勢較其他理想。

仲量聯行港商業部主管郭禮言(Sam Gourlay)表示：「我們預期中環優質商廈的租金將於今年底回穩，主要由於租戶對地標式商廈的興趣不減。在競爭日益激烈的環境下，主要租戶利用先發優勢，在新項目落成前數年進行磋商。預期今年下半年的租務活動將有所改善。然而，由於市場仍不乏新供應和可出租樓面，空置率仍將居高不下。2025 年整體寫字樓租金仍將處於下行周期，預料全年將下跌約 5%。」

商舖市場

受到北上及出境旅遊的強勁增長、消費者消費模式改變、本地消費疲弱及失業率上升等因素影響，今年首五個月零售業總銷貨額按年縮減4.0%。同時，儘管旅客數目上升，今年首季，旅客人均購物及餐飲支出較去年同期下降8.9%。

今年上半年，餐廳結業為市場焦點之一。繼2024年下跌0.1%後，2025年第一季食肆總收益再按年下降0.6%，然而非中式餐廳、快餐店及酒吧的收益均錄得增長。

仲量聯行數據顯示，截至6月底，核心區街舖空置率維持在10.5%，而優質商場的空置率上升至10.5%的新高，主要原因是新供應增加及現有商場新增的空置樓面。

值得注意是今年普遍業主較以往願意以長免租期等方式調低實際租金，吸引多個行業逆市擴張。租賃需求主要來自輕食、健身房、運動服飾、兒童娛樂中心及藥房，而國際奢侈品牌近期也漸見擴充。租賃活動繼續集中在核心購物區。

今年上半年，新來港的非本地零售商數量按年減少28%，主要因去年基數高。非本地零售商中約72%從事餐飲業，當中內地零售商最為活躍（佔總新零售商的44%），其次是日本（24%）和韓國（18%）。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示：「核心購物區的租賃交投仍然活躍。面對市況挑戰持續及零售商對成本更謹慎，普遍業主尤其街舖業主為吸引租戶，更願意在租賃條款上妥協，包括在續約或簽新租約時提供更長的免租期。租金持續調整及租賃策略改變，有利零售商獲得更優惠的租賃條款，以及國際品牌進駐香港。」

她補充道：「展望2025年下半年，即將竣工的新零售空間達到約60萬平方呎，對優質商場的空置率造成上行壓力。我們預計今年核心區街舖及優質商場的租金將下降5%至10%。」

資本市場

儘管銀行同業拆息(HIBOR)處於低位，但銀行持續收緊信貸及宏觀經濟不明朗，為投資市場帶來阻力。市值 5,000 萬港元或以上的商用物業總投資額在 2024 年下半年輕微反彈後，於 2025 年上半年下跌 25.7%至 146 億港元。

在港交所購入交易廣場一座合共14.7萬平方呎多層樓面的支撐下，寫字樓交易佔商業投資交易總額的 62.7%，為各類商用物業中最高。

然而，由於租金走勢仍然疲弱及融資緊絀，寫字樓資本價格正面臨沉重的下調壓力，投資者普遍仍持謹慎態度。期內，投資量主要由用家帶動。甲級寫字樓的資本價值自2018年第四季的市場高峰以來累計下跌 49.6%。

由於零售業銷售表現疲弱加上租金前景暗淡，商舖的買賣交投同樣呆滯。但商舖物業仍獲得追求豐厚收益率的投資者關注，而用家亦策略性地以較低價格購入資產，期待可節省長遠成本。

儘管關稅對貿易的實際影響仍有待反映，但在市況波動及不明朗的市況下，投資者對工業物業的興趣進一步受到遏抑。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示：「銀行收緊融資和環球局勢不明朗等不利因素，將持續影響今年下半年的物業投資市場。這些因素將促使投資者對商業地產市場抱警惕及謹慎態度，令用家將繼續成為商業地產投資市場的主要買家。政府可把握此機會，以折扣價購入優質物業。考慮到目前的財政赤字問題，此舉長遠有助減少政府的租金支出。」

他補充道：「展望未來，由於IPO市場表現活躍，將帶動寫字樓租賃活動，有望吸引投資者重投寫字樓投資市場。另外，最新的商廈改建為專用學生宿舍（PBSA）政策將吸引更多大學吸納酒店和乙、丙級寫字樓。」

住宅市場

樓市好淡因素爭持，樓價走勢缺乏清晰方向。HIBOR下跌、股市上漲，以及300萬至400萬港元樓宇的印花稅下調均利好樓市；然而，地緣政治不確定性、負資產水平創22年新高、新盤以七折以上推售、以及潛在的商業地產危機，均為市場帶來重大阻力。

儘管2025年上半年二手市場交易量回升至約2萬宗，但二手住宅總成交量仍比2018至2024年的平均水平低22%。成交量的輕微改善不足以支撐價格大幅反彈，以往的樓價反彈均建基於成交量上升逾五成或以上。

截至3月底，一手市場的供應量為約93,000個單位，且貨尾單位仍持續增加。預計到今年底，市場需要 56.7個月來消化全部庫存，高於 2015至2021 年間 51.3 個月的平均值，為此發展商必須持續減價，令樓價回調的時間進一步拖長。預料樓價將要到 2026 年後期，當庫存回落至健康水平，才有望持續復甦。

不過，宏觀經濟指標顯示樓價跌幅或會放緩。受惠於定期存款規模較2021年水平倍增，在租金回報率與存款利率利差持續擴闊的帶動下，資金或會轉投地產市場。此外，人才簽證計劃帶動的人口增長（首季共發出2.7萬個簽證）率先推動了租賃需求，其後或進一步刺激置業需求。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「在未來六個月，發展商仍需持續對新盤減價出售，以確保去貨速度。若市場認為HIBOR將長期維持2厘以下，則低利率環境有望促進住宅銷售。受非本地專才及學生入境持續增加帶動，住宅租金料將突破歷史新高。而樓價方面，我們預期中小型住宅價格今年將下跌5%。此外，受財困影響而放售的商用物業增加，影響同時持有豪宅物業的業主，因此，我們對豪宅資本價格預測從原先的下跌5%調整至下跌5%至10%。」

土地市場

政府計劃於今年下半年推出北部都會區「片區開發」試點土地招標，2024年底公布的初步方案目前已收到22份意向書。

然而，當前市況會削弱投資者的投資興趣。信貸緊縮也增加了發展商的融資成本，新盤持續減價亦影響潛在利潤。發展商還須承擔地盤平整、基建工程、道路及休憩空間建造等責任，以及將非住宅用地歸還政府，種種因素均可能限制盈利空間，降低私營機構的參建意願。

仲量聯行評估及諮詢部主管區建強指出：「片區開發是加速發展的關鍵，但必須明確釐清並釋除投資者疑慮。目前，片區的前期付款金額龐大，且融資困難。多數發展商在道路及排水系統等公共基建方面缺乏經驗，而第三方顧問及規劃的額外成本可能會壓縮項目利潤。此外，私營機構在參與公共基建發展時也面臨融資上的挑戰。」

他提出以下建議：

● 利潤分紅模式：政府可從住宅銷售利潤中分取餘款，通過分期支付方式減輕發展商財務壓力；

● 彈性建築規約：考慮到片區規模，應允許發展商在公共基建等環節遇到問題時進行靈活調整。

● 政府技術指引：就公共基建發展提供充分指導。

他補充道：「考慮到目前新盤庫存量高企，以及未來五年資助出售房屋年均供應量將達1.13萬伙，市場需要更多時間消化現有和即將推出的公私營項目供應。因此，合理的策略應為集中發展北部都會區，並暫緩交椅洲人工島計劃，直至預期的住宅供應無法滿足需求為止。」